Guía legal: si perdiste tu vivienda o local

Orientación general, no asesoría legal individual.

Perder el inmueble es el primer golpe; perder más por desconocimiento es el segundo. Esto es lo básico para no dejarte quitar lo que la ley te da.

El RUD cerró el viernes 4 de septiembre de 2026 a las 11:59 de la noche. Lo fijó la Resolución 0765 del 26 de agosto de 2026 de la UNGRD, que estableció dos cortes del Registro Único de Damnificados para el sismo del 10 de agosto: uno parcial el 24 de agosto y el cierre definitivo el 4 de septiembre. Al 23 de septiembre no hay publicada ninguna reapertura ni prórroga, ni en la UNGRD ni en las alcaldías que seguimos: la circular de la UNGRD fijó que se cerraba «de manera definitiva y permanente», y después del cierre solo caben correcciones de errores formales que tramita la alcaldía (en Cali, al correo correccionesrud@cali.gov.co o, desde el 21 de septiembre, en persona en el CALI 17 y el CALI 20: direcciones). Y no es solo un papel: el apoyo económico de arriendo de hasta $1.050.543 al mes exige que el jefe de hogar esté en el RUD, y ya se está pagando en Cali y en Chocó: así se cobra. La Gobernación de Risaralda pidió al Gobierno Nacional reabrir o ampliar el RUD —el 16 de septiembre concretó la solicitud en reabrirlo 15 días, una propuesta que aún debe concertar con los alcaldes y la UNGRD—, y la del Valle dijo que prepara un procedimiento para registrar a zonas rurales y grupos étnicos; ninguna de las dos cosas tiene todavía ruta publicada, así que no te dejes cobrar por «meterte» en una reapertura que no existe. Qué hacer ahora: si te registraste, la alcaldía es la que te certifica ante la UNGRD — no tienes que hacer nada más ante la Unidad, pero conviene confirmar en tu alcaldía que quedaste cargado. En Cali puedes consultar tu reporte de daños y tu RUD en atencionsismo.cali.gov.co; el repositorio oficial ya avisa que por ese canal «ya no se reciben nuevos reportes». Si no alcanzaste a registrarte, ve igual a la alcaldía u oficina de Gestión del Riesgo de tu municipio y deja constancia escrita de tu caso: son ellos quienes cargan el registro y quienes pueden decirte si queda alguna vía abierta. Sigue siendo gratuito.

• Armenia — puntos por comuna: C1 Estadio Centenario · C2 Sede Central Rufino Sur · C3 caseta comunal El Placer (mz. A, casa 5) · C4 caseta comunal Santander · C5 caseta 7 de Agosto y caseta Villa Liliana · C6 Normal Superior · C7 Archivo del Concejo · C8 CASD · C9 Secretaría de Educación (Granada) · C10 paradero del Hospital San Juan de Dios. Rurales: I. E. El Caimo · Mall Paraíso, segundo piso · vereda Zuleybar, finca El Agrado · salón comunal de la vereda San Juan, frente al SENA Agropecuario. Los dos boletines del mismo día publican horarios distintos (uno dice jornada continua de 8:00 a. m. a 6:00 p. m.; el otro, del 27 al 29 de agosto de 8:00 a. m. a 4:00 p. m.), así que recomendamos ir en la franja que ambos cubrían, entre 8:00 a. m. y 4:00 p. m.
• Esos puntos ya no operan: el plazo cerró el 4 de septiembre. Los de Armenia estuvieron publicados para el 27, 28 y 29 de agosto, y los de Pereira (Plaza Cívica Ciudad Victoria, parque de Kennedy, estación de Megacable Olaya Herrera y plazoleta de Cuba) funcionaron solo el 24, 25 y 26 de agosto; al 2 de septiembre ninguna de las dos alcaldías había publicado puntos nuevos para los últimos días del plazo, y así lo advertimos entonces. Si te quedaste por fuera, el canal es la Alcaldía directamente.
• Cali — el registro local se llama RUFE (Registro Único de Familias en Emergencia) y se entraba por el reporte al WhatsApp de la Alcaldía que está más abajo; tu reporte y tu RUD se consultan en atencionsismo.cali.gov.co.

Actualización del 8 de septiembre. Hasta hoy esta guía decía «quedan 2 días» y anunciaba el cierre del 4 de septiembre como el trámite más urgente. La fecha pasó sin prórroga publicada; lo dejamos a la vista en lugar de borrarlo.

Lo primero, seas dueño o arrendatario

1. Reporta el daño y entra al RUD (Registro Único de Damnificados). No es un registro que llenas tú por internet: el proceso oficial es reporte del daño → censo → evaluación técnica de la vivienda → inscripción en el RUD, y lo hacen las autoridades de gestión del riesgo. Sin RUD no hay subsidios ni ayudas. Es gratuito y sin intermediarios — si alguien te cobra por «inscribirte», es estafa.
   • Cali — reporta al WhatsApp oficial de la Alcaldía: 310 229 9708 con: nombre y cédula, teléfono, dirección exacta con barrio y comuna, descripción breve del daño, fotos/videos (solo si es seguro tomarlos), si hay menores, adultos mayores o personas con discapacidad, y si la vivienda es propia o arrendada. En el tipo de afectación usa las categorías oficiales: colapso total (la construcción se desplomó), riesgo de colapso (daños graves, a punto de caer), colapso parcial (cayó un techo o una pared), daño estructural (grietas visibles, roturas, asentamientos) o daño de mampostería (fachada o pared cuarteada). Guarda captura del mensaje, de la respuesta y el número de radicado. Es por reporte, sin cita previa. Qué sigue después: visita técnica según la urgencia reportada → caracterización de tu hogar en el Registro Único de Familias en Emergencia (RUFE) (así quedas como damnificado — la Alcaldía inició esta caracterización el 16 de agosto) → evaluación estructural detallada que clasifica la vivienda (demolición / reparación estructural / habitable con daños menores) → plan de intervención según el caso. Puntos de atención presencial habilitados: Beneficencia del Valle (ver mapa) y Gobernación del Valle (ver mapa). Lleva la cédula de todos los del hogar y prueba de residencia (escritura o contrato).
   • Pereira — el punto de referencia es la sede del Cuerpo Oficial de Bomberos (ver mapa), líneas 119 y 123 (24 horas, DIGER).
   • Otras ciudades — oficina de Gestión del Riesgo de tu alcaldía, línea 123. Las alcaldías de las ciudades afectadas están operando con puntos de emergencia; confirma horarios en sus canales oficiales: Cali · Pereira · Manizales · Armenia · Quibdó.
2. Documenta todo, antes de mover o reparar nada. Cómo hacerlo bien:
   • Foto de cada grieta: una de cerca y una de lejos que muestre dónde está; pon una moneda o un lapicero al lado para que se vea el tamaño.
   • Un video lento recorriendo cada espacio de la casa (30-60 segundos por ambiente, sin barridos rápidos), narrando qué se ve.
   • Foto de la fachada del edificio o casa y de las zonas comunes dañadas.
   • Fotos de muebles y electrodomésticos dañados, con su factura o número de serie si lo tienes.
   • Verifica que el celular tenga fecha y hora correctas (los archivos quedan fechados: eso es evidencia).
   • Guarda también: contrato de arriendo, escrituras, extractos, recibos de servicios (prueban que vivías ahí).
3. Pide la evaluación estructural oficial. En Cali se solicita con el mismo reporte al WhatsApp 310 229 9708: ingenieros y arquitectos visitan la vivienda para clasificar el daño. Cuando vayan, pide el número de visita o acta, el concepto técnico y dónde consultarlo después. En Pereira, se solicita a través de Bomberos/DIGER (119). Si hay riesgo inminente de colapso, no esperes la visita: 123 y evacúa. El acta que clasifica el inmueble (habitable / uso restringido / inhabitable) es la prueba reina para todo lo demás.
4. Reporta antes de reparar: si arriendas, avisa por escrito a la inmobiliaria o al propietario; si vives en edificio o conjunto, reporta a la administración (la póliza de zonas comunes es de la copropiedad y la reclama el administrador). Reparar antes de esos reportes y de la evaluación puede costarte la cobertura.
5. Si el inmueble quedó inhabitable (Cali): clausura los servicios públicos para que no te sigan facturando. EMCALI habilitó la clausura en línea para predios afectados por el sismo: con tu número de contrato solicitas la clausura y consultas el estado del trámite. Línea gratuita: 01 8000 931717.

Te pegaron un sticker de color en la fachada: qué significa (Cali)

No es una marca al azar ni una orden de desalojo. Es la evaluación rápida de habitabilidad que hace la Secretaría de Gestión del Riesgo con el protocolo de la UNGRD, y el sticker es el reporte técnico: no viene otro documento aparte.

• Verde — el inmueble fue inspeccionado y sus condiciones de seguridad permiten el ingreso y la habitabilidad en el corto plazo. Ojo: verde no es «no pasó nada». En una inspección visual rápida puede haber daños que no se ven, así que el propietario debe definir revisiones a mediano y largo plazo.
• Amarillo — acceso o uso condicionado: puede haber áreas donde no se puede entrar por caída de elementos no estructurales o por afectación de redes de servicios.
• Rojo — edificación en condición restringida: no hay condiciones seguras para ingresar, por fallas estructurales o de elementos arquitectónicos.

Qué tienes que hacer tú. Con amarillo o rojo, la Alcaldía no hace los arreglos ni los estudios: el propietario o la copropiedad debe contratar el estudio técnico particular con un ingeniero civil o estructural o un patólogo de estructuras, y enviar el informe a estructurales.sismo@cali.gov.co — ese es el canal dispuesto para recibirlos. Con ese informe la Secretaría reevalúa el caso y hace una nueva visita. Con verde, si algo cambia y aparece un riesgo, avisa a las autoridades.

Nadie puede quitar ni cambiar el sticker, salvo el personal autorizado de la Secretaría de Gestión del Riesgo y solo como resultado de una nueva evaluación. Si alguien te ofrece «cambiarte el rojo por verde», es un fraude. Verifica que la etiqueta de tu inmueble tenga el logo de la UNGRD y la firma del profesional: en Cali los únicos autorizados a evaluar son los profesionales de la Secretaría y los voluntarios acreditados en el Registro Único de Profesionales Evaluadores, validados en el Coliseo El Pueblo. Y el sticker no reemplaza un concepto técnico detallado.

Fuente: Alcaldía de Cali, boletines 193965 y 193974 (preguntas frecuentes), agosto de 2026.

Dónde dejar los escombros de tu casa (Cali)

Si estás reparando o demoliendo y te quedaron residuos de construcción y demolición (RCD), la Alcaldía ajustó los puntos donde se reciben. Desde el 1.º de septiembre quedan dos, los dos con atención de lunes a domingo, de 7:00 a. m. a 7:00 p. m.:

• Cañaveralejo — carrera 50 con calle 2, predio SAE.
• Estación de Transferencia (EDT) — carrera 50 con avenida Simón Bolívar.

Ojo si ibas al de siempre: el punto de la carrera 8 con calle 59, contiguo a los Talleres del Municipio, quedó deshabilitado para recibir escombros. No vayas hasta allá.

La Uaesp lleva 68.430 toneladas de RCD recogidas desde el sismo. Los dos puntos son de disposición transitoria y están avalados por la autoridad ambiental: dejar escombros en el andén, en un lote o en una esquina no solo estorba la recuperación del barrio, también es una infracción.

Fuente: Alcaldía de Santiago de Cali, boletín 194070, 1.º de septiembre de 2026.

Manizales: la recolección de escombros se pide por el WhatsApp 311 637 4760, y hay que sacarlos solo en horas de la mañana, según la ruta de tu barrio. Rutas y días por zona.

Si eras ARRENDATARIO

• La Ley 820 de 2003 permite terminar el contrato cuando el inmueble se destruye o queda en estado que impide usarlo; no estás obligado a seguir pagando arriendo de un inmueble inhabitable (respaldado en el acta de evaluación). Cuando la destrucción es total, el arriendo termina por la destrucción de la cosa arrendada (Código Civil, artículo 2008) y ninguna de las partes le debe indemnización a la otra: la causa fue el sismo, no un incumplimiento.
• Si el daño es PARCIAL, no tienes que irte ni pagar lo mismo. Este es el caso más común y casi nadie lo reclama. Puedes pedirle al arrendador, por escrito y eligiendo una sola opción: (1) que repare; (2) una rebaja proporcional del canon mientras dure el arreglo, porque no estás recibiendo el inmueble completo por el que pagas; o (3) la terminación si ya no sirve para vivir. No dejes de pagar sin acuerdo escrito: el silencio te expone a que te cobren mora o te demanden por incumplimiento.
• Nuevo decreto de arriendos (Decreto 1423 del 18 de septiembre de 2026), solo para los municipios de la emergencia:
  • Si tu contrato de vivienda urbana o de local vence entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026 y demuestras que el terremoto te afectó directamente, se prorroga seis meses.
  • Se suspende seis meses la ejecución de los desalojos, con excepciones.
  • El reajuste anual se aplaza seis meses, y en inmuebles que ya estaban arrendados el aumento no puede superar el IPC.
  • Ojo: no es una condonación. Durante la prórroga sigues pagando el canon.
  El decreto también trae medidas para propiedad horizontal. Todavía no hay un paso a paso oficial de cómo se acredita la afectación: guarda tu certificado del RUD y el acta de evaluación, y comunícale al arrendador por escrito que te acoges al decreto (Presidencia de la República, 18 de septiembre).
• El depósito y las rentas pagadas por anticipado de períodos que no vas a habitar se pueden reclamar.
• Si terminan el contrato, entrega bien: acta de entrega con fotos, devolución de llaves y corte de cuentas (canon proporcional a los días que sí habitaste, depósitos y servicios). Sin acta, la discusión queda abierta meses.
• El Gobierno anunció subsidio de arriendo temporal para hogares cuya vivienda quedó destruida o inhabitable — se accede vía RUD/censo. No firmes arriendos nuevos «de palabra»: todo por escrito, que los precios de pánico y los abusos aparecen rápido.

Si eras PROPIETARIO

• Con crédito hipotecario vigente: tu crédito tiene un seguro de incendio y terremoto obligatorio (lo pagas cada mes en la cuota). Contacta al banco YA para activar la reclamación; pide por escrito el nombre de la aseguradora y el número de póliza. La deuda no desaparece sola, pero el seguro cubre el daño del inmueble (ver Ayudas).
• Sin hipoteca: revisa si tu copropiedad (edificio/conjunto) tiene póliza de zonas comunes — es obligatoria en propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) y cubre la estructura común.
• La Superintendencia Financiera ordenó y los bancos anunciaron alivios financieros (períodos de gracia, refinanciación) para afectados; en Cali el Concejo aprobó el 14 de septiembre alivios tributarios en predial, ICA y alumbrado para predios afectados, que empiezan a aplicarse cuando se publique y reglamente el acuerdo (detalle). Pídelos por escrito citando tu registro en el RUD; que el banco te diga que no, también por escrito (ver Ayudas).
• Manizales — si tu vivienda quedó inhabilitada, el predial de 2026 igual se cobra. La Alcaldía explica que el impuesto de 2026 «ya se encuentra legalmente generado» y se sigue cobrando mientras la matrícula inmobiliaria siga activa; pagar por bimestres es solo una forma de diferirlo. La exoneración empieza en 2027: el acuerdo ya se tramitó y se está reglamentando (Alcaldía de Manizales, 18 de septiembre).
• Pide un alivio concreto, no «ayuda». Período de gracia, reprogramación de cuotas o ampliación de plazo: lo concreto se responde, lo vago se archiva. Y antes de firmar, compara tasa, cuota y plazo contra lo que tenías: un alivio que te sube la tasa no es un alivio. El banco debe analizar tu caso, no aplicarte una plantilla.
• Si el banco no responde o pone trabas, hay una instancia gratuita antes de la Superfinanciera: el Defensor del Consumidor Financiero de tu propia entidad. Sus datos están en los extractos y en la página del banco, y atender tu queja no te cuesta nada. Si tampoco resuelve, escala a la Superintendencia Financiera, opción quejas contra entidades vigiladas. Radica siempre la queja marcándola como relacionada con el sismo.
• No firmes ventas apresuradas del lote ni poderes amplios a «tramitadores». Después de cada desastre aparecen compradores de pánico y estafadores de subsidios.

Tus obligaciones (para no perder derechos)

• Reportar el daño dentro de los plazos de tu póliza (suelen ser cortos: revisa la tuya esta semana).
• No demoler ni remover por tu cuenta antes de la evaluación oficial y las fotos.
• Seguir pagando lo que sí debes (cuotas de administración de zonas no destruidas, impuestos hasta que el alivio se aplique a tu predio) — el incumplimiento te quita palanca legal.

Sustento jurídico: la Alcaldía de Cali ha expedido siete decretos de respaldo legal de la emergencia (calamidad pública, alivios y medidas). Están publicados en el repositorio oficial del terremoto — cítalos en tus trámites cuando pidas un alivio.

Si te subieron el arriendo o el precio de los materiales aprovechando la emergencia

Cali

Tras las denuncias reiteradas por el alza en arriendos y en materiales de construcción, la Secretaría de Seguridad y Justicia instaló seis carpas azules cerca de las zonas más afectadas por el terremoto, donde la Oficina de Protección al Consumidor recibe denuncias y orienta sobre arrendamientos, propiedad horizontal y especulación de precios. El boletín no publica la dirección de cada carpa: están «en inmediaciones de los puntos con mayores afectaciones». Además de las carpas:

• Presencial: Casa de Justicia Centro, avenida 2Nt # 8N, diagonal al CAM, segundo piso, Oficina de Protección al Consumidor.
• Virtual: opción PQRSD en la esquina superior derecha de cali.gov.co; diligencia el formulario de petición, queja o reclamo, adjunta fotos y PDF de soporte y dirígelo a la Secretaría de Seguridad y Justicia.
• Denuncia casos concretos, no situaciones generales: la Alcaldía evalúa caso por caso, y lo que sirve es «me subieron el canon de X a Y después del sismo», con el soporte.

Fuente: Alcaldía de Cali, boletín 193989, agosto de 2026.

Armenia

La Alcaldía de Armenia activó canales para denunciar los incrementos injustificados en los cánones de arrendamiento tras el terremoto (17 de agosto). Cómo denunciar:

• Presencial: oficinas de la Secretaría de Desarrollo Económico, piso 4 del CAM.
• Formulario: formulario de denuncia de la Alcaldía de Armenia.
• Aporta la información y los soportes que permitan la verificación.
• Lo que dice la ley (Ley 820 de 2003): el aumento no puede superar el porcentaje del IPC autorizado para el año en curso y solo procede si ya se cumplieron 12 meses desde el último reajuste. El canon de vivienda urbana tampoco puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Incumplir da lugar a actuaciones y sanciones administrativas y legales.

El canal de denuncia es de Armenia. Si estás en otra ciudad, la regla de la Ley 820 aplica igual y la denuncia va a tu alcaldía o a la Superintendencia de Industria y Comercio. Fuente: Alcaldía de Armenia, boletín del 17 de agosto de 2026.

Subsidio de arrendamiento en Manizales

Ya se están entregando (17 de agosto), para personas naturales y del comercio damnificadas por el sismo del 10 de agosto.

• Requisitos: original y fotocopia del Formato de Revisión a Predio (color azul) y cédula de ciudadanía. Hay que agendar turno y asistir en la fecha y hora asignadas.
• Dónde: sede de la Cruz Roja seccional Caldas, Avenida Kevin Ángel, sector San Rafael · ver mapa
• Monto: $357.000 mensuales por tres meses para propietarios; $357.000 por un mes para arrendatarios. El beneficiario recibe además kit de aseo, un mercado y, si tiene mascota, alimento para ella.
• Al 17-ago se habían entregado subsidios a 199 personas por $71.041.000.
• La Alcaldía de Manizales amplió por un mes el calendario tributario por la contingencia, y se mantiene el toque de queda: confirma el horario vigente en el canal de la Alcaldía antes de salir de noche.

Actualización de septiembre: arrancó el segundo mes. La Alcaldía reporta 3.235 subsidios de $357.000 entregados con recursos propios, y desde el 11 de septiembre entrega el segundo mes a propietarios que tuvieron que evacuar, arrendatarios y dueños de locales comerciales evacuados. Es complementario al apoyo de arriendo de la UNGRD: recibir uno no te saca del otro. Nota de la Alcaldía de Manizales.

Fuente: centro de información de la Alcaldía de Manizales.

Suspender agua, luz o gas si no vas a habitar (fuera de Cali)

En Cali la clausura se pide en línea a EMCALI (arriba, punto 5). En el resto del país la ruta es una carta de derecho de petición pidiendo la suspensión de común acuerdo del servicio: existe para esto exactamente, la pides tú y la aprueba la empresa (artículo 138 de la Ley 142 de 1994). No pierdes el contrato ni la conexión: solo dejas de pagar consumo de un inmueble donde no vives mientras lo reparas.

Copia esta carta y llénala con el recibo a la mano — el nombre de la empresa y el número de cuenta o contrato están ahí:

[Ciudad], [fecha]
Señores [empresa de servicios], Oficina de PQR
Asunto: Derecho de petición. Solicitud de suspensión del servicio por mutuo acuerdo (art. 138, Ley 142 de 1994; Ley 1755 de 2015).

Yo, [nombres y apellidos], identificado con cédula [número], en calidad de [suscriptor o usuario] del servicio de [agua, luz o gas] en el inmueble ubicado en [dirección y municipio], cuenta o contrato No. [está en tu recibo], presento esta petición con base en los siguientes hechos: el sismo del 10 de agosto de 2026 afectó el inmueble y no lo habitaré mientras se hacen las reparaciones.

Petición: suspender temporalmente el servicio, de común acuerdo, a partir de la fecha y mientras duren las reparaciones.
Anexos: fotos de los daños y copia del recibo.
Notificaciones: [teléfono, correo y dirección donde recibes correspondencia]
[Tu firma]

Consentimiento del titular (si el servicio está a nombre de otra persona): en calidad de suscriptor, manifiesto mi acuerdo con esta solicitud. [Nombre, cédula y firma del titular]

• Anexos en un solo archivo: pega las fotos de los daños y la copia del recibo dentro del mismo documento de la carta. Un archivo único evita rechazos del sistema de radicación.
• Si el servicio está a nombre del propietario, su firma en la carta resuelve el requisito del común acuerdo.
• Radica y pide el número. Deben responderte por escrito en 15 días hábiles. Sin respuesta, o con negativa sin razones, acude a la Superintendencia de Servicios Públicos o a la personería de tu municipio: es gratis.
• El aseo es la excepción: ese servicio no se suspende por común acuerdo, pero puedes pedir que te apliquen la tarifa de inmueble desocupado.

¿Se perdieron las escrituras? Tu casa sigue siendo tuya

La propiedad no vive en el papel que guardabas en el cajón: vive en el registro público. Que las escrituras hayan quedado bajo los escombros no te quita absolutamente nada, y recuperar las copias toma días, no años.

• El certificado de tradición y libertad prueba quién es el dueño y para casi cualquier trámite de emergencia basta con él. Se descarga en certificados.supernotariado.gov.co con el número de matrícula inmobiliaria o buscando por dirección. Ojo, este sí tiene costo: $23.000 la versión electrónica y $24.300 la física, según las tarifas vigentes desde febrero de 2026. Es el único trámite de esta guía que se paga, y se paga a la entidad, nunca a un gestor.
• La escritura original reposa en la notaría donde se firmó (las muy antiguas, en el Archivo General de la Nación). Pide una copia auténtica: vale lo mismo que la que perdiste.
• ¿No recuerdas la notaría ni la matrícula? Cualquier Oficina de Registro de Instrumentos Públicos te ayuda a ubicar tu inmueble con tu cédula y la dirección. Directorio en supernotariado.gov.co.
• Cuidado con los «recuperadores de títulos». Nadie necesita gestores pagos para esto. Y quien te apure con ofertas de compra de tu lote «porque perdiste los papeles» está apostando a tu miedo: no firmes nada.

Dónde pedir ayuda gratuita

• Personería de Cali — defensa gratuita de tus derechos: personeriacali.gov.co · ver mapa
• Personería de Pereira: personeriapereira.gov.co · ver mapa
• Defensoría del Pueblo: defensoria.gov.co · ver sedes en mapa. Los consultorios jurídicos de universidades (Univalle, UTP, Libre) también atienden gratis y post-desastre suelen montar jornadas especiales.
• Superintendencia Financiera — si el banco o la aseguradora no responde: superfinanciera.gov.co
• ¿Ya reclamaste y no responden? La tutela obliga a un juez a decidir en 10 días. Es gratis, no necesita abogado y en la guía está el modelo listo para copiar.
• Superintendencia Nacional de Salud — si te niegan atención médica: supersalud.gov.co